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发布时间: 2022-10-01   点击次数: 73次   来源:世邦魏理仕   作者:CBRE

 

科技板块租赁热度持续写字楼继续领跑大宗交易市场

2022年开年首季,疫情反复导致部分片区管控及为期一周的短暂封城,但其对深圳商业地产市场整体影响有限,各物业市场均表现稳定。优质写字楼市场需求侧表现尚佳,科技板块继续独扛大旗,为整体需求贡献了半壁江山,头部企业引领效应继续呈现。而金融需求继续稳踞需求榜单第二位,以来自银行、保险的传统金融扩张为盛。整体市场租金继续在第二季录得了止跌回稳。优质零售市场整体平稳运营,市场空置率继续改善至历史低位。首店经济持续,业态覆盖餐饮和零售,不但录得多家华南首店,更是录得全国首店。新能源汽车扩张热度持续高涨,连开17家店铺,设址覆盖核心区与非核心区,品牌及档次进一步丰富化,汽车品类集聚区在购物中心的设置被更多业主所采用。优质物流仓储设施市场方面,各项目出租稳定,市场空置率继续停留在极低水平。需求端的持续放量导致供不应求继续加剧,不但继续推升市场平均租金稳步上涨,更是带动需求外溢现象进一步扩散。大宗交易市场在本季保持了一定的活跃度,以自用需求为主的写字楼成交继续担纲市场成交主力,买家构成多元化,包括实业公司、资产管理公司、电子公司和生物医药公司。同时市场还录得一宗由上海GDS购买的数据中心的股权交易。

CBRE世邦魏理仕深圳研究部负责人郭丽萍

优质写字楼市场

新增供应31.7(万平方米)

净吸纳量18.5(万平方米)

空置率17.1%

平均租金187.7(人民币//平方米)

虽遭遇疫情反复,但需求表现稳定

2022年第一季度,深圳高位供应依然持续,四个甲级写字楼超30万平方米的新增供应于春节前交付使用,主要分布在前海和后海两大片区。

受疫情影响的租赁计划延后叠加房地产租户的租赁调整令单季吸纳量同比及环比有所下降,但总体看来仍然保持一定体量,单季新增吸纳共录得18.5万平方米。

聚焦新租赁需求,科技板块继续独扛大旗,为市场贡献了超5成的新增需求,细分主要来自于科技互联网板块的软硬件开发。本季录得两宗上万平方米的国内头部科技企业的扩张需求,其中一宗达3万平方米。金融类板块需求占比在本季达21.1%,位列第二大需求,主要来自传统金融企业的扩张,大面积成交聚焦银行、保险两大类子板块。专业服务和房地产建筑并列市场第三大需求,占比均约5%

受新增供应影响,整体市场空置率环比上升0.5个百分点至17.1%

写字楼租赁需求强度分析

CBRE深圳分公司董事总经理吴伟冬表示:

未来六个月,随着房地产宏观调控政策的影响,预计会有房地产公司和大型综合企业因战略调整,考虑出售部分物业以获取现金流,市场上可售物业将增多,整体大宗交易市场活跃度将进一步提升。其中,写字楼市场的高位供应持续更是将带来写字楼散售及整售交易的增加,使其继续担纲市场成交主力。值得一提的是,随着市场上M0可售项目的逐渐增多,鉴于其对比商业写字楼的价格优势,预计该类物业的大宗交易谈判以及相应成交也会随之逐步显现。此外,工业类物业将依然凭借良好的租金表现、单体投资额较小且可以通过REITs退出以及可以进行城市更新实现增值等特点而成为投资者追捧的对象。(我们也将持续监测产业办公及产业园市场的发展动态,并将陆续发布相关报告。)


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